人有好壞，劏房也有優劣。當坊間以為劏房必然無良之時，它正為市場提供中下價的租盤，尤其香港近年大力招學生、搶人才，學區及商業區附近的優質劏房市道暢旺，一房難求。投資者也磨拳擦掌，準備入場，為唐樓、舊樓等無人問津的單位帶來新價值。

撰文：李俊杰

香港市道不景，市民北上消費，商業區吉舖一籮籮。劏房行業卻成為逆市奇葩，說是客滿為患並不誇張。「我們管理600多間劏房，租金在6000元至1萬元，出租率一直維持在98%至99%。」包租妹出租仔科技有限公司的九龍區劏房分布在太子至尖沙咀，港島區則主要在北角至西營盤，大多鄰近地鐵站，位置方便，創辦人兼業務發展總監陳顯熹（Hayson）邊行邊說，領着記者前往其公司經營的旺角翠園大廈某劏房單位參觀。

翠園大廈樓齡超過60年，走廊昏暗，牆身殘舊，其劏房單位光鮮的電子鎖大門顯得格外醒目。「這個單位是一開四，房間均已向政府入則改裝，有洗衣機、雪櫃等等基本設備。其中兩間的原租客均為外國人，訪問前一天才遷出，是僅餘的空置房。」房間面積100餘呎，位處低層但窗景開揚，企理光猛，可以望到對面馬路的籃球場及真光女書院。

租務靠北水

「2019年之前，四成租客是外國人，如法籍西餐廳廚師；疫情後跌至一成，加上期間人口流出，出租率一度跌至八成幾。近年放寬內地學生及人才輸入，剛好補充這個市場，目前過半租客是內地人。最近一兩個月是旺季，新舊學生交替，turnover已經差不多100間。」北水救港往往口惠實不至，劏房則是為數不多真正受惠於北水的行業。

來自廣東的港漂Ashley在香港完成碩士學位後，留在本港從事金融行業後台工作，其正是「北水」租客之一。「我不是外界傳統認知裏的金融人，收入跟預算比較有限，現在住在北角樓齡60多年的電梯大廈套房，月租7700元。」Ashley在中環工作，住所距離地鐵站3分鐘腳程，車程僅十多分鐘，樓下飲食購物也方便，住下來沒有什麼投訴。

這些港漂學生所帶來的租務需求不容小覷。翻查香港大學的收生記錄，內地學生人數屢創新高，2023/24年度達到1.61萬人，也是連續三年按年增長超過20%，其餘學府也不遑多讓。因此，近年常有內地生搶租「劏房」的市場消息，例如今年8月沙田好運中心一個面積僅45平方呎的劏房，就以7200元租出，呎租160元，山頂豪宅呎租也難望其項背。

坊間常以為港漂合租一個單位是主流，Ashley卻對此補充，「一般港漂讀書及剛工作時的確傾向合租，其後往往要個人空間，但獨立單位預算較大，不是個個都能負擔，因此這類（優質）套房在我們港漂圈中有一定歡迎度。」

「北水」又何止內地學生，近年政府積極引入內地的人才，也是劏房不可多得的貴賓。港府官員透露，一般就業政策、高端人才通行證計劃（高才通）等各項人才計劃，截至8月中已有14萬人才來港，月入中位數約5萬港元。在油麻地經營合規劏房的業主林太向記者分享其觀察，香港租金高，內地專才即使收入不錯，也未必會付出一份「大冧心」去租樓。

「近年多了一批來自國內的租客，他們就是想租便宜一點，也有中港來回的家庭客，男方逢周末回大陸，在港住所企理即可，劏房也無妨。」林太的劏房每間100呎，月租約6000元，「經營了這麼久，近年愈來愈多人找房，基本上朝早放盤，下午就會租出」。在小紅書搜尋「港漂租房」的標籤不難發現，一些實惠型的港漂更較傾向用最低成本入住，先體驗一下香港生活，一應俱全的優質劏房正合其意。

經營劏房的利潤有多少？集團式經營者Hayson跟記者計數，他們作為二房東，要向業主承租單位改建出租，回本期為3至4年，市場其後平平安安就會有……

——節錄自10月號《尋找下一隻輝達》